Soziale Mietwohnraumförderung: Modernisierung

Förderungsfähig ist die Modernisierung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, insbesondere die Verbesserung

• des Wohnungszuschnittes, zum Beispiel durch Zusammenlegung kleiner Wohnungen zu einer großen Wohnung für kinderreiche Familien,
• der Wohnqualität, insbesondere durch den Anbau von Balkonen,
• der natürlichen Belichtung und Belüftung,
• der energetischen Eigenschaften
• der Energieversorgung, der Wasserversorgung (Verbrauchsreduzierung, Messung des Trinkwasserverbrauchs),
• der sanitären Einrichtungen, der Entwässerung und des Feuchtigkeitsschutzes,
• des Schallschutzes
• der baulichen Eignung einer Wohnung für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen,
• der unmittelbaren Umgebung des Wohngebäudes (Grünflächen, Kinderspielplätze) und
• Ausgaben für modernisierungsbedingte Instandsetzungen.

Förderfähig ist auch die in zeitlicher Verbindung mit der Modernisierung durchgeführte Instandsetzung. Dabei müssen jedoch die Modernisierungsmaßnahmen überwiegen.

Antragsberechtigt ist der/die Eigentümer/in / Erbbauberechtigte von Mietwohnungen. 

Die Kosten der Modernisierung sollen mindestens 5.000 Euro je Wohnung betragen. Die geplante Modernisierung muss mindestens vier Wohnungen umfassen. Die Finanzierung des Vorhabens muss gesichert sein. Die zu modernisierenden Wohnungen müssen seit mindestens 20 Jahren bezugsfertig sein und nach Abschluss der Modernisierung mit wohnberechtigten Mietern belegt sein bzw. werden. Eine Doppelförderung mit Zuschüssen zum Erwerb von Belegungsrechten ist ausgeschlossen.

Ist auf dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt, muss die Laufzeit des Erbbaurechtes die planmäßige Darlehenslaufzeit um mindestens 10 Jahre überschreiten.

Von der Förderung ausgeschlossen sind Maßnahmen,

• deren Ausführung vor Beantragung der Förderungsmittel und vor Aufnahme in ein Bauprogramm begonnen wurde,
• für die Baurecht nicht gesichert ist,
• die zur Versorgung der Bauherrschaft oder ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollen (derartige Maßnahmen sind ggfs. im Rahmen der Richtlinien über die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum förderungsfähig),
• bei denen die ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung und eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraums fraglich ist oder
• bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt oder die Bonität und gestellte Sicherheiten nicht ausreichen. 

Die Förderung besteht aus einem Darlehen in Höhe von bis zu 75 Prozent der förderfähigen Kosten, höchstens jedoch in Höhe der Darlehenspauschale im Mietwohnungsbau-Neubau von 1.700 bis 2.500 Euro pro m² Wohnfläche (in Abhängigkeit vom Grundstückswert), sowie einem zusätzlichen Finanzierungszuschuss von 30 Prozent des bewilligten Förderdarlehens. Die Verzinsung des Darlehens beginnt ab erster Auszahlung. Von da an wird das Darlehen für die Dauer von 15 Jahren bis zum nächsten regulären Zahlungstermin (31.3. beziehungsweise 30.9. des Jahres für das jeweils zurückliegende Halbjahr) zu einem Festzins von 0,55 Prozent verzinst. Der effektive Jahreszins beträgt 0,60642 Prozent*. Für die Dauer der ersten Zinsfestschreibung von 15 Jahren übernimmt das Land Hessen die zu zahlenden Zinsen. Zinszahlungen während dieses Zeitraumes sind von Ihnen daher nicht zu zahlen. Für die Restlaufzeit kann eine marktübliche Verzinsung entsprechender erststelliger Kapitalmarktmittel verlangt werden.

Die Tilgung beträgt in der Regel über die gesamte Laufzeit des Darlehens 2,0 Prozent. Die Zins- und Tilgungsleistungen sind in gleichbleibenden halbjährlichen Leistungsraten zu zahlen. Die Tilgungsverrechnung erfolgt halbjährlich. Es wird ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 Prozent für das Förderdarlehen sowie 0,5 Prozent für den Finanzierungszuschuss erhoben.

_{* Der ausgewiesene Effektivzinssatz wurde unter den programmspezifischen Annahmen berechnet; er steht unter der Annahme, dass der genannte Sollzinssatz für die gesamte Laufzeit eines Darlehens in Höhe von 100.000,00 Euro gilt. Der Zinszuschuss des Landes ist bei der Berechnung des Effektivzinssatzes nicht berücksichtigt.}

Auszahlung
Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zahlt das Darlehen aus, wenn der Nachweis der ordnungsgemäßen Sicherung erbracht ist.

Das Darlehen und der Finanzierungszuschuss werden in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt. Der Finanzierungszuschuss ist ebenfalls grundbuchlich zu sichern.

Die letzte Rate wird nach Vorlage der Kostenaufstellung (Aufstellung der tatsächlich entstandenen Kosten) ausgezahlt.

Liegt die Kostenaufstellung nicht fristgerecht vor, kann für die Zeit des Verzugs eine Verzinsung nach Maßgabe des § 49a Abs. 3 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes verlangt oder das Darlehen gekündigt werden. Zuviel gezahlte Darlehensbeträge, die zurückgefordert werden, sind ab Auszahlung nach Maßgabe des § 49a Abs. 3 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes zu verzinsen.

Auszahlungsanträge sind an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zu richten.

Den Auszahlungsanträgen sind die geforderten Nachweise beizufügen.

Belegungsbindung
Der Zeitraum der Bindung beträgt 10 Jahre und beginnt mit Abschluss der Modernisierungsmaßnahme. 

Wenn die Wohnungen bereits Belegungsbindungen von noch mindestens 10 Jahren aufgrund früherer Förderung unterliegen, verlängert sich die Dauer der Belegungsbindung nicht.

Während des Bindungszeitraums sind die Wohnungen Wohnungsuchenden zu überlassen, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 HWoFG nicht überschreitet. Die Einkommensgrenze beträgt danach derzeit:

• Für einen Einpersonenhaushalt 18.166 Euro
• für einen Zweipersonenhaushalt 27.561 Euro
• zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 6.265 Euro
• Für jedes zum Haushalt rechnende Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 833 Euro jährlich

Für die Einkommensermittlung sind die §§ 6 und 7 HWoFG anzuwenden. Der Wohnungssuchende weist seine Wohnberechtigung gegenüber dem Vermieter durch einen Wohnberechtigungsschein (§ 17 HWoFG) nach, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße nach Raumzahl oder Wohnfläche ergibt.

Mietbindung
Bei Wohnungen, die vor Erteilung der Förderzusage aufgrund früherer Förderung bereits mietpreisgebunden sind, ist die durch die Modernisierung bedingte Mieterhöhung auf höchstens 2,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat begrenzt. Bis zum Ablauf von fünf Jahren nach Abschluss der Modernisierung sind daneben keine weiteren Mieterhöhungen zugelassen. Ab dem sechsten Jahr gelten hinsichtlich der Fortschreibung der Miete die Regelungen der früheren Förderzusage bzw. des Bewilligungsbescheides.

Für Wohnungen, die vor Erteilung der Förderzusage nicht mietpreisgebunden sind, ist eine Miete nach Modernisierung je Quadratmeter Wohnfläche und Monat in Abhängigkeit von der gewährten Förderung (Bewilligungsmiete) zulässig. Die Höhe der voraussichtlichen Bewilligungsmiete, die in einem Korridor von 10-25% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen wird, ermittelt die Wohnungsbauförderstelle im Rahmen Ihrer Mittelanmeldung. Die endgültige Bewilligungsmiete setzt die WIBank in der Förderzusage fest.

Bei der Modernisierung von Wohnraum für studentische Haushalte und Haushalte der Berufsausbildung gelten abweichende Regelungen gemäß der Richtlinie Soziale Mietwohnraumförderung (siehe Downloads). 

Mittelbare Belegung; sonstige Gegenleistungen
Die WIBank kann im Einvernehmen mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium die mittelbare Belegung der Förderwohnungen nach § 22 HWoFG zulassen. Für diese freigestellten Förderwohnungen ist gleichwertiger Ersatzwohnraum bereitzustellen. Dazu werden gesonderte Verfahrensregelungen getroffen.

Sonstige Gegenleistungen, die die Mietpreis- und Belegungsbindung ersetzen sollen, sind von der WIBank mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium und mit der örtlich zuständigen Kommune vorher abzustimmen. Die Bauherrschaft muss bereits bei der Anmeldung von Bauvorhaben auf die beabsichtigte Ersetzung der Mietpreis- und Belegungsbindungen hinweisen.

Sonstiges

Die Richtlinie Soziale Mietwohnraumförderung (siehe Downloads) enthält darüberhinausgehende Regelungen u.a. zu folgenden Themen:

• Kumulierungsmöglichkeiten
• Ausschreibung und Vergabe
• Anwendbarkeit des Haushaltsrechts

Modernisierungsvorhaben, die gefördert werden sollen, sind über die zuständige Wohnraumförderungsstelle anzumelden; zuständig ist in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern der Magistrat, im Übrigen der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme errichtet werden soll.

Das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat / Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Bauprogramm.

Nach Bestätigung über die Aufnahme in ein Bauprogramm hat der Eigentümer / der Erbbauberechtigte umgehend einen förmlichen Antrag mit allen erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Magistrat / Kreisausschuss bzw. bei der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen einzureichen. Die Anträge können der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen nur mit ihrer Zustimmung und in Abstimmung mit dem Magistrat / Kreisausschuss direkt vorgelegt werden.

Wird der Antrag beim Magistrat / Kreisausschuss eingereicht und werden die Fördervoraussetzungen erfüllt, leitet dieser unverzüglich den vollständigen Förderungsantrag an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen weiter.