Soziale Mietwohnraumförderung (mittlere Einkommen)

Förderfähig ist die Schaffung von Mietwohnungen durch

• Neubauten,
• Baumaßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Gebäuden, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,
• Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Aufwand Wohnraum geschaffen wird. Wesentlich ist ein Bauaufwand dann, wenn mindestens ein Kostenaufwand in Höhe der Hälfte eines vergleichbaren Neubaus erreicht wird.

Förderfähig sind Maßnahmen im Mietwohnungsbau, wenn mindestens vier Wohneinheiten entstehen.

Von der Förderung ausgeschlossen sind Baumaßnahmen,

• deren Ausführung vor Aufnahme in ein Bauprogramm begonnen wurde (Details unter „Wo muss der Antrag gestellt werden?“),
• die bei einer 15-jährigen Mietpreis- und Belegungsbindung nach dem 31. Dezember 2030 begonnen werden,
• für die Baurecht nicht gesichert ist,
• die zur Versorgung der Bauherrschaft oder ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollen (derartige Maßnahmen sind ggfs. mit einem Hessen-Baudarlehen förderungsfähig), 
• bei denen die ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung und eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraums fraglich ist oder,
• bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt.

Belegungs- und Mietpreisbindung

Die geförderten Wohnungen unterliegen für die Dauer von 15, 20 bzw. 25 Jahren ab Bezugsfertigkeit einer Belegungs- und Mietpreisbindung. Sie sind nur berechtigten Wohnungssuchenden mit mittleren Einkommen nach den maßgebenden landesrechtlichen Bestimmungen zu überlassen.

Insbesondere darf deren Einkommen die zum Zeitpunkt der Vermietung geltenden Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die Wohnberechtigung ist mit einem Wohnberechtigungsschein nachzuweisen, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße ergibt.

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, die das Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung im eigenen Namen durchführen oder durch Dritte durchführen lassen (Bauherrschaft).

Die Antragsberechtigung setzt voraus, dass

• ein geeignetes Baugrundstück zur Verfügung steht oder nachgewiesen wird, dass der Erwerb eines derartigen Grundstücks gesichert ist oder wird,
• die Bauherrschaft eine Eigenleistung von mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten erbringt.

Ist an dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt oder dessen Bestellung beabsichtigt, muss die Laufzeit des Erbbaurechtes die planmäßige Darlehenslaufzeit um mindestens 10 Jahre überschreiten.

Bauträger, die Wohnraum mit dem Ziel der Veräußerung errichten, sind nicht antragsberechtigt.

Fördermittel zur Schaffung von Mietwohnraum werden nur bereitgestellt, wenn aufgrund der örtlichen und regionalen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse und Zielsetzungen nachhaltig Bedarf an preiswertem Wohnraum im vorgegebenen Fördergebiet gemäß der Anlage 2 zu Ziffer 5.6 der Richtlinie – Verdichtungsgebiet (siehe Downloads) besteht.

Kommunale Finanzierungsbeteiligung

Die Bereitstellung von Fördermitteln setzt grundsätzlich voraus, dass sich auch die Gemeinde oder der Gemeindeverband mit mindestens 6.000 Euro je Wohneinheit angemessen an der Finanzierung beteiligt, und zwar zu Konditionen, die nicht ungünstiger sind als die Konditionen der Landesförderung.

Beteiligt sich eine Gemeinde durch die Bereitstellung von verbilligtem Bauland, muss die Verbilligung mindestens einem Wert von 6.000 Euro je Wohneinheit entsprechen. 

Stellt die Gemeinde ein Grundstück in Form des Erbbaurechts bereit, wird eine angemessene Finanzierungsbeteiligung angenommen, wenn der Erbbauzins für die Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung höchstens 1,4 v.H. des Grundstückswertes beträgt.

An Stelle einer finanziellen Beteiligung kann die Gemeinde auch eine Ausfallbürgschaft für den rangletzten Teilbetrag des Baudarlehens in Höhe von mindestens 12.000 Euro je Wohneinheit übernehmen.

Mit der kommunalen Beteiligung kann sich die Gemeinde Belegungs- und Benennungsrechte sichern.

Wird Wohnraum von Genossenschaften ausschließlich zur Vermietung an deren Mitglieder errichtet, kann auf eine kommunale Mitfinanzierung verzichtet werden.

Bei den Kommunen, die die „Partnerschaftsvereinbarung Großer Frankfurter Bogen“ unterzeichnet haben, kann die kommunale Finanzierungsbeteiligung in Form eines Förderdarlehens übernommen werden. Für diesen Teil des Förderdarlehens wird kein Finanzierungszuschuss gewährt.

Die Anlage zu Ziffer 2.2 der Richtlinie – Partnerschaftsvereinbarung „Großer Frankfurter Bogen“ mit der Auflistung der teilnehmenden Gemeinden finden Sie hier.

Die Förderung besteht aus einem Baudarlehen sowie einem zusätzlichen Finanzierungszuschuss.

Dabei stehen drei Varianten zur Wahl:

Der Darlehensgrundbetrag im Landesprogramm ist abhängig von den regional unterschiedlichen Grundstückskosten wie folgt vorgegeben: 

Wird eine rollstuhlgerechte Wohnung geschaffen, so wird das Darlehen um 150 Euro je m² förderfähige Wohnfläche erhöht.

Wird in Verbindung mit der Baumaßnahme ein Gemeinschaftsraum errichtet, kann das Gesamtdarlehen um 500 Euro je m² der Fläche des Gemeinschaftsraumes erhöht werden.

Für den Einbau eines Aufzuges wird ein Zusatzdarlehen in Höhe von 3.500 Euro je geförderter Wohnung, höchstens jedoch 45.000 Euro pro Aufzug gewährt.

Für Bauvorhaben, die mindestens den Effizienzhausstandard 40 (hier gelten derzeit die Förderstandards des KfW-Programms „KFN Klimafreundlicher Neubau“) erreichen, wird ein Zuschlag auf den Finanzierungszuschuss in Höhe von 150 Euro je Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche gewährt.

Förderungsfähig ist die tatsächliche Wohnfläche, höchstens jedoch die Regelwohnfläche:

• bei Wohnungen für 1 Person bis 45 m²,
• bei Wohnungen für 2 Personen bis 60 m² und
• für jede weitere Person 12 m² mehr.
• Bei Wohnungen mit drei Zimmern zzgl. Bad und Küche ist die förderungsfähige Wohnfläche unabhängig von der beabsichtigten Belegung auf 72 m² begrenzt.

Die förderungsfähige Wohnfläche kann in begründeten Fällen bei Maßnahmen im Gebäudebestand oder bei Baulückenschließungen sowie bei der Schaffung von rollstuhlgerechten Wohnungen erhöht werden.

Die Wohnfläche einer Wohnung soll 35 m² nicht unterschreiten.

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche anzuwenden.

Bei Maßnahmen an Bestandsgebäuden (Beseitigung von Schäden, Nutzungsänderung, Erweiterung, Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse) ist das Gesamtdarlehen auf 70 Prozent der durch die baulichen Maßnahmen verursachten Kosten begrenzt.

Das Darlehen wird ab Auszahlung bis zum Ende der erstmals begründeten Belegungs- und Mietpreisbindung (20 oder 25 Jahre) zu einem Festzins von 0,4 Prozent gewährt. Der effektive Jahreszins beträgt 0,45459 Prozent*.
Bei 15-jährigen Belegungs- und Mietpreisbindungen wird der Zinssatz im Rahmen der Darlehenszusage individuell festgelegt.
Für die Dauer der ersten Zinsfestschreibung (entspricht in der Regel der vereinbarten Belegungs- und Mietpreisbindung) übernimmt das Land Hessen die zu zahlenden Zinsen.
Somit werden die Zinsen für das Darlehen während dieses Zeitraums vom Land Hessen für Sie geleistet. Zinszahlungen während dieses Zeitraums sind von Ihnen daher nicht zu zahlen.

Nach Beendigung der Belegungs- und Mietpreisbindung kann die dann für entsprechende Kapitalmarktmittel marktübliche Verzinsung verlangt werden.

Es wird ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 Prozent für das Baudarlehen sowie von 0,5 Prozent für den Finanzierungszuschuss erhoben.

Auszahlung der Fördermittel

Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zahlt das Baudarlehen und den Finanzierungszuschuss nach Baufortschritt aus. Vor der ersten Auszahlung muss insbesondere der Nachweis der ordnungsgemäßen Sicherung (i.d.R. nachrangige grundbuchliche Sicherung) erbracht sein.

* Der ausgewiesene Effektivzinssatz wurde unter den programmspezifischen Annahmen berechnet; er steht unter der Annahme, dass der genannte Sollzinssatz für die gesamte Laufzeit eines Darlehens in Höhe von EUR 100.000,00 gilt. Der Zinszuschuss des Landes ist bei der Berechnung des Effektivzinssatzes nicht berücksichtigt.

Rollstuhlgerechte Wohnungen

Wohnungen für Rollstuhlbenutzerinnen oder Rollstuhlbenutzer sind nach DIN 18040 Teil 2 mit "R"-Anforderung zu planen.

Mietpreisbindung

Bei der erstmaligen Vermietung darf keine höhere Miete (ohne Betriebskosten) als die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abzüglich 20 Prozent vereinbart werden. Die bei Anmeldung des Bauvorhabens genannte und genehmigte Miete ist hierbei verbindlich.

Eine Anpassung der Mieten ist grundsätzlich entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland möglich.

Für Bauvorhaben, die mindestens den Effizienzhausstandard 40 (hier gelten derzeit die Förderstandards des KfW-Programms „KFN Klimafreundlicher Neubau“) erreichen, kann dieser Betrag um bis zu 0,30 Euro je m² Wohnfläche und Monat erhöht werden.

Sonstiges

Die Richtlinie Soziale Mietwohnraumförderung (siehe Downloads) enthält darüberhinausgehende Regelungen u.a. zu folgenden Themen:

• Mietpreisgestaltung
• Kommunale Finanzierungsbeteiligung / Großer Frankfurter Bogen
• Kumulierungsmöglichkeiten
• Ausschreibung und Vergabe
• Anwendbarkeit des Haushaltsrecht

Anmeldung zur Aufnahme in ein Förderprogramm

Bauvorhaben, die gefördert werden sollen, werden mit einer verbindlichen Erklärung über die beabsichtigte Miethöhe je m² Wohnfläche bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle angemeldet; zuständig ist in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern der Magistrat, im Übrigen der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme errichtet werden soll.

Das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat / Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten sowie im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Bauprogramm. Im Mittelbereitstellungsschreiben wird mitgeteilt, bis zu welcher Frist der detaillierte Antrag der WIBank vorzulegen ist.

Antragstellung

Nach Bestätigung über die Aufnahme in ein Bauprogramm stellt die Bauherrschaft einen förmlichen Förderungsantrag mit allen erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Magistrat / Kreisausschuss. Die Anträge können auch der WIBank direkt vorgelegt werden, sofern die WIBank und der Magistrat / Kreisausschuss dem zustimmen. Werden die Fördervoraussetzungen erfüllt, leitet der Magistrat / Kreisausschuss unverzüglich den vollständigen Förderungsantrag an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen weiter. Die im Mittelbereitstellungsschreiben genannte Frist ist hierbei einzuhalten.